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從廣州房企“30強”評選看市場變化
作者：佚名 日期：2001-7-30 字體：[大] [中] [小]
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5月31日，廣州市建設委員會、廣州市統計局在1995－1996、1998－1999年兩次對全市房地產企業綜合實力進行評價的基礎上，根據1999－2000年度企業開發經營實績，對全市房地產開發經營企業進行了評價，評出了綜合實力前30強及單項排名前10強的優秀房地產開發企業。現就評選結果作一些分析。
評選背景：廣州房地產業持續發展
90年代以來，廣州房地產開發完成投資從1991年的15.7億元增長到2000年的355.58億元，10年增長了22.6倍。在國家實行住房分配貨幣化及金融、財稅政策等的利好影響下，1999、2000年全市房地產投資分別增長9.85％和20.17％，商品房市場日趨活躍，住宅市場的有效需求迅速增長。解決了城市居民的居住問題。80年代以來，廣州共建成商品住宅5000多萬平方米，64.3萬套，到2000年底，全市人均居住面積（含廳）達14.94萬平方米，折合建筑面積為26.68萬平方米，其中市區（10個區）人均居住面積14.83平方米（合建筑面積26.5平方米）。
前幾年，廣州市房地產企業規模普遍偏小，良莠不齊。1998年底，開發企業1600余家，平均每家的房地產投資額僅為1684萬元，平均每家的銷售面積僅為2500平方米。1999年以來，政府房地產主管部門通過房地產資質年檢等手段，對無資金實力、無技術力量、無經營業績的“三無”房地產企業采取強制淘汰措施，1999年和2000年取消了400多家房地產開發企業的資質。到2000年底，全市房地產企業的數量已經減少到不足1100家，比高峰時期減少約500多家，減幅達到三分之一。
隨著房地產業的迅速發展，房地產企業的規模、資金實力、技術力量、經營管理水平以及項目的管理、策劃能力等都有了明顯提高，出現了一批實力雄厚、經驗豐富、具有良好信譽的大型開發企業。2000年，全市房地產企業的資本金達431億元，平均每家企業資本金為3600萬元，平均完成投資超過3000萬元，平均經營收入2500多萬元，均比前幾年明顯提高。
“30強”占企業總數不足3％經營規模幾占1/3
從評選結果分析，這次評選出來的30強，占全市房地產開發企業總量計不足3％。但30強企業的經營規模幾乎占了廣州房地產經營的三分之一。1999－2000年度房地產30強企業完成房地產開發投資占全市26.8％；商品房竣工面積占30.97％；銷售面積占27.8％，銷售收入占31.8％；完成利稅達到63.42％。完成利稅等經營效益指標高于投資、竣工規模指標，不僅體現30強企業在廣州房地產業中的重要地位，體現更具有盈利能力，也體現了房地產企業的規模經濟效益。
大浪淘沙，90年代中期的30強這次只有4家評上自1997年開始，廣州市房地產開發綜合實力評比已經進行了三次。1995－1996年度的房地產綜合實力30強企業在這次（2000年度）評選中只有4家繼續入選，表現最穩定的是廣州市番禺祈福新村房地產有限公司和廣州城市建設開發集團有限公司，一直保持在前5名。
與1998年－1999年度房地產綜合實力30強排名相比，本次排名前10名的名單有9個企業與上次相同，表現突出的有廣州天力房地產開發有限公司，從原來的第3名躍居第1名，其次是廣州保利房地產開發公司，從第10名躍居第5名，還有廣州番禺洛溪新城地產有限公司，從原來的第14名躍居第9名；在本次30強企業中，排名第18和19位的廣州光大花園房地產開發有限公司和廣州豪城房產開發有限公司是新出現的，光大花園和荔港南灣的開發成功是他們迅速崛起成為廣州房地產企業前20強的主要原因。
代表性樓盤以天河、番禺、海珠居多
在1995－1996年度的30強企業中，番禺只有4家房地產企業入選；1998－1999年度的房地產企業30強中，有8個是在番禺進行開發經營的房地產企業；而2000年度的房地產30強中，仍然有7個是番禺的房地產企業，有23個是在原市區（8區）進行開發經營的企業，而花都、增城、從化仍然沒有一家能入選30強。
從30強企業具有代表性樓盤的地區分布看，主要分布在天河、海珠、白云，以及番禺等地區。其中，城建集團的星匯園等9個樓盤分布在天河區，華南碧桂園等7個樓盤分布在番禺區，保利花園、金碧花園等樓盤分布在海珠區，白云區則有云景花園、金桂園等4個樓盤，荔灣區有富力半島花園、荔港南灣等3個樓盤，東山區有錦城花園1個樓盤。從地段分布看，番禺大石地區和海珠區工業大道沿線最多；大石地區有麗江花園、洛溪新城和奧林匹克花園等3個大樓盤，工業大道有金碧花園、保利花園和光大花園等3個代表性樓盤。此外，天河區的中山大道、珠江新城以及荔灣區的南岸路等都是30強代表性樓盤集中分布的地段。
國企再減，民營再增
30強企業中，有17個是項目開發企業，其中11個是中外合作項目公司，6個是內資項目公司，13個是綜合開發企業。由于30強評選是以在廣州具有房地產開發資質、具有獨立法人資格的房地產企業為評選對象，外資房地產企業只能以合作項目公司的形式出現，近年來新成立的國內房地產企業，也大多以項目公司的名義出現。
因此，評選結果就出現有由一個集團控股的多個項目公司同時入選的。最為明顯的是合生集團有限公司，其控股的項目公司中有合生科技園、合生明暉以及華景新城等3個企業入選30強。如果這次將合生集團入選的3個控股項目公司的得分相加，其排名可達到第4名。類似的還有城啟集團、新世界、英華企業等外資或民營企業。
30強企業中，國有、集體等公有制控股的企業有6個，外資企業11個，其余13個均屬私營或個人控股企業。這一次評選結果表明公有制企業比上次（8個入選）減少，私營控股企業則繼續增加。
從三次評選的名次變化、企業資金實力、土地儲備量以及企業管理體制等方面來評判30強企業的發展前景，可望繼續出現在下一次的30強企業的可能有合生集團的控股公司、天力房地產公司、碧桂園物業發展公司、保利房地產開發公司、城建集團、僑鑫集團、恒大房地產公司等開發企業。隨著“華南板塊”的崛起，這地段的開發商也可望成為下一次綜合實力30強的成員。許多項目公司，隨著項目的開發完畢，將從30強中退出。
自有資金不足，資產負債率高
“30強”企業雖然實力強，但資金來源單一，主要依賴于銀行信貸資金和商品房預售的預收款。企業自有資金不足，直接融資能力差以及資產負債率高企，抵御政策和市場風險的能力低等是目前廣州大多數房地產企業所面臨的主要問題。2000年，在房地產企業投資資金來源中，銀行貸款及商品房預售款占70％左右，企業自有和自籌資金只占20％，全市房地產企業的平均資產負債率達到78％。
從30強企業看，大多是在近幾年以超常規發展起來的，很大程度上得益房地產市場的飛速發展，以及良好的房地產信貸政策環境。但由于發展時間較短，這些企業同樣面臨自有資金積累不夠、資產負債率較高等問題。據統計，30強企業2000年的平均資產負債率為74％，其投資資金來源構成：71％依賴于商品房的定金及預售款，自籌資金只占8％。相對于全市房地產企業來講，30強企業的發展更加依賴于商品房市場，所面臨的市場風險也就更加突出。
此外，房地產企業的整體盈利能力明顯下降。2000年，全市房地產企業實現利潤9.5億元，比1999年下降了60％。主要原因是在商品房銷售收入基本保持不變的情況下，銷售費用出現大幅度上升。
2000年，全市商品房銷售費用達到17.26億元，比1999年上升41％。在整體贏利能力下降的情況下，30強企業也不例外。（蔣建軍）